Studie zur Wohnkostensituation: Detailauswertung Lüdinghausen

Wohnungsmarkt in Lüdinghausen: gehobenes Niveau!

1.      Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes wird bestimmt durch Rahmenbedingungen wie demografische Veränderungen oder die Einkommensentwicklung. Dadurch ergeben sich dann die Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt mit den Marktergebnissen in Form von Preisen und Mieten. So ist eine weitere Bewertung der Wohnungsmarktverhältnisse in Lüdinghausen (Erschwinglichkeit und Mietbelastung) möglich.

a.      Positive demografische Entwicklung

Lüdinghausen hatte im Jahr 2018 insgesamt 24.590 Einwohner und wies in diesem Jahrzehnt eine positive Entwicklung auf; gegenüber 2011 wuchs die Anzahl um 1.000 Menschen oder um gut 4 Prozent. Als 178-größte Stadt in NRW hat Lüdinghausen ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum: bei den Städten über 20.000 Einwohner auf Platz 24.

Die Haushalte stellen die Nachfrager nach Wohnungen dar, so dass diese hier betrachtet werden. Die steigende Haushaltszahl erklärt sich zum einen durch die gestiegene Personenzahl. Zwar gab es eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung (mehr Gestorbene als Geburten), die aber durch die Zuwanderungen mehr als kompensiert werden konnte. Die Zuzüge kommen vor allem aus dem Münsterland und dem nördlichen Ruhrgebiet. Zum anderen nahm die Anzahl der Haushaltsmitglieder ab, sodass sich der stärkere Anstieg der Haushaltszahlen erklärt.

b.      Hohe und wachsende Einkommen

Das Einkommensniveau in Lüdinghausen ist vergleichsweise hoch. Daten über die Einkommenssituation liegen aus verschiedenen Quellen vor, die sich aufgrund unterschiedlicher Abgrenzungen nicht einfach vergleichen lassen.

Nach der IHK Nordwestfalen liegt das Einkommen mit an der Spitze im IHK-Bezirk. Die Kaufkraft in Lüdinghausen beläuft sich auf den Indexwert von 111,5 und damit deutlich über dem deutschen Schnitt von 100.

Laut dem Statistischen Landesamt ist das Pro-Kopf-Einkommen in Lüdinghausen mit gut 25 Prozent wesentlich höher als im Landesdurchschnitt. Auch wuchs das Einkommen aller Haushalte in Lüdinghausen stärker als in NRW, was aber vor allem auf das Bevölkerungswachstum zurückzuführen ist. Das Pro-Kopf-Einkommen ist hingegen in diesem Jahrzehnt in NRW und in Lüdinghausen um rund 15 Prozent ähnlich stark angestiegen.

Zur Berechnung der wohnungswirtschaftlichen Kennziffern wird das Haushaltsnettoeinkommen herangezogen, das von der GfK ermittelt wird, da die Haushalte die Nachfrager von Wohnungen sind. Danach liegt das Einkommen in Lüdinghausen bei fast 44.500 Euro und damit auf Platz 65. Von den größten 25 Städten in NRW hat keine andere Stadt ein derartig hohes Einkommen (z. B. Münster nur 37.600 Euro)

2.      Wohnungsmarkt in der oberen Hälfte

a.      Positive Marktlage

Die positive Bevölkerungsentwicklung und das relativ hohe Einkommensniveau spiegeln sich auch bei den wohnwirtschaftlichen Kennzahlen wieder. Gleichzeitig wirkt sich die sehr attraktive Makrolage im eher ländlichen Münsterland vorteilshaft für den Wohnungsmarkt in Lüdinghausen aus.

Dies zeigt sich in der relativen hohen Eigentumsquote: gut 60 Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümer bewohnt. In NRW liegt diese Quote bei nur 43 Prozent. Auch die Wohnfläche ist laut Zensus mit durchschnittlich 107 m² deutlich größer als in NRW (90 m²). Bei den vermieteten Wohnungen zeigt sich ein ähnliches Verhältnis. Im Zeitraum 2017/18 betrug die vermietete Fläche pro Wohnung in Lüdinghausen durchschnittlich 87 m², während es in den Städten NRWs nur 75 m² waren. Die Leerstandsquote von 2 Prozent, die im Zensus 2011 gemessen wurde, ist im Vergleich zum NRW-Schnitt eher gering und wird auch seitdem noch leicht gesunken sein.

b.      Preise und Erschwinglichkeit überdurchschnittlich hoch

Die Kaufpreise für Häuser belaufen sich in Lüdinghausen auf über 330.000 Euro und somit auf die Hälfte der teuersten Stadt (Düsseldorf) und das Doppelte der billigsten Stadt (Espelkamp). Die positive Bevölkerungsentwicklung in Lüdinghausen und die hohen Haushaltseinkommen haben dazu geführt, dass die Hauspreise relativ hoch sind. Neben den LH-spezifischen Ursachen gibt es auch gesamtwirtschaftliche. So führen die Niedrigzinsen zu deutlich verbesserten Finanzierungsbedingungen und machen Immobilien attraktiv als Kapitalanlage. Somit liegt Lüdinghausen mit Rang 56 fast im oberen Viertel NRWs. Im Vergleich mit anderen vergleichbaren Mittelstädten (20.000 bis 50.000 Einwohnern) sind die Hauspreise deutlich höher und liegen um 15 Prozent über deren Durchschnitt.

Allein Aussagen über die Höhe des Kaufpreises sind aber nicht aussagekräftig genug, da auch das unterschiedliche Einkommen der kaufenden Haushalte berücksichtigt werden sollte: wie viele Jahreseinkommen muss ein Haushalt aufbringen, um sich ein Haus leisten zu können (Erschwinglichkeit).

Beim Vergleich der Erschwinglichkeit ist die Belastung in Lüdinghausen nicht mehr so hoch, wenn auch relativ hoch zu anderen vergleichbaren Mittelstädten. Dies ist auf das hohe Haushaltseinkommen zurückzuführen. Ein Haushalt muss daher „nur“ noch das 7,5fache eines Jahreseinkommens für ein Haus aufwenden. Dies bedeutet aber immer noch, dass Lüdinghausen mit Rang 89 zur oberen Hälfte der Städte mit der höchsten Belastung in NRW gehört. Auch im Vergleich zu ähnlichen Mittelstädten unter 50.000 Einwohnern zählt Lüdinghausen zu den relativ teuren Städten, deren Erschwinglichkeitsindex lag bei 6,7 Jahreseinkommen.

Bei einem Vergleich mit anderen, größeren Städten im Kreis Coesfeld fällt die ähnliche Belastung wie in Senden auf. Auch hier müssen ungefähr 330.000 Euro für ein Haus bezahlt werden. Aufgrund des höheren Einkommensniveaus ist aber die Erschwinglichkeit in Senden geringer, es müssen nur 6,9 Jahreseinkommen ausgegeben werden. Gegenüber Coesfeld und Dülmen ist Lüdinghausen deutlich teurer. In diesen beiden Städten sind jeweils nur rund 260.000 Euro für ein Haus auszugeben und der Wert der Erschwinglichkeit liegt bei unter 6,5 Jahreseinkommen.

c.       Hohe Mieten

Im Vergleich zu den anderen Städten weist Lüdinghausen ein überdurchschnittliches Mietniveau auf: mit einer Durchschnittsmiete von 6,53 Euro auf Platz 95 in NRW. Dies kann u.a. durch das hohe Einkommensniveau erklärt werden, da hierdurch natürlich auch eine größere Bereitschaft besteht derartig hohe Mieten zu bezahlen. Weiterhin ist eine Ursache die demografische Entwicklung, da durch den Zuzug von außerhalb die Nachfrage nach Wohnungen steigt. Das Mietniveau von Lüdinghausen liegt aber ungefähr im Durchschnitt anderer Städte dieser Größenordnung. Somit relativiert sich aber etwas die Mietkostenhöhe.

Um die Belastung der Haushalte mit Wohnkosten festzustellen, ist sowohl die Größe der Mietwohnungen als auch das Einkommen der Haushalte zu berücksichtigen. Hierdurch berechnet sich die Mietbelastungsquote und somit verändert sich die Position von Lüdinghausen.

Die Belastung der Haushalte mit Mietkosten im Vergleich zu den Einkommen ist in Lüdinghausen relativ hoch. Die Mietbelastungsquote beträgt 15,2 Prozent, was mit Rang 68 im oberen Drittel in NRW liegt. Im Vergleich zu anderen Mittelstädten dieser Größenordnung ist auch die Mietbelastung deutlich höher, bei denen die Quote im Schnitt nur bei 14 Prozent liegt.

Eine Ursache für die höhere Mietbelastung der Haushalte ist überdurchschnittliche Wohnungsgröße. Lüdinghausen weist eine weit überdurchschnittliche Wohnfläche bei den Mietwohnungen auf. Mit 87 m² Fläche hat Lüdinghausen die fünftgrößte Fläche in NRW bei den im Jahr 2017/18 vermieteten Wohnungen, während diese im Durchschnitt NRWs nur 75 m² beträgt. Diese Belastung kann auch nicht durch das relativ hohe Haushaltseinkommen (Platz 65 in NRW) wieder ausgeglichen werden.

Bei einem Vergleich mit anderen, größeren Städten im Kreis Coesfeld gibt es ein stark differenziertes Bild. So ist die durchschnittliche Miete in Senden (aufgrund der Nähe zu Münster) und in Coesfeld leicht höher als in Lüdinghausen; in Dülmen aber um mehr als 5 Prozent niedriger. Bei der Mietbelastungsquote weist Lüdinghausen (15,2 Prozent) den Spitzenplatz im Kreis auf. Hier folgen Coesfeld mit 14,4 Prozent und danach Dülmen. Senden weist aufgrund des hohen Haushaltseinkommens die geringste Belastung im Kreis auf.

3.      Fazit

Wohnen in Lüdinghausen geschieht auf einem gehobenen Niveau. Zwar ist die Stadt im NRW-Vergleich mit gut 25.000 Einwohnern relativ klein, weist aber überdurchschnittlich hohe Zuwanderungen und ein hohes Haushaltseinkommen sowie ein sehr attraktives Umfeld auf. Entsprechend muss ein Haushalt in Lüdinghausen relativ viele Jahreseinkommen aufwenden, um sich ein Haus leisten zu können, und bei den Mieten ist die Belastung im Vergleich zu anderen Städten in NRW ebenfalls recht hoch.