Wohnquartiere der Zukunft – Wohntrends 2030 (2012-2013)

Im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und mehrerer Landesverbände, darunter auch der VdW Rheinland Westfalen e.V., haben sich das Hamburger Forschungsinstitut Analyse & Konzepte und die InWIS GmbH im Jahr 2008 in der „Wohntrends 2020“-Studie erstmalig mit den zukünftigen Anforderungen an die Wohnangebote befasst. U. a. wurden aus der Verbindung von Haushaltsstrukturen und W ohnkaufkraft sechs Wohnkonzepte abgeleitet. Neben Trendanalysen für das Wohnen bot die Studie auch handlungsorientierte Instrumente für die Portfoliostrategien der Wohnungsunternehmen. In der nun erscheinenden Neuauflage „Wohntrends 2030“ präsentieren beide Forschungsinstitute aktuelle Erkenntnisse und erweitern das Anwendungsfeld: Bis hin zur Quartiersentwicklung können zentrale Nachfragetrends als Grundlage für die strategische Unternehmensplanung genutzt werden. Erneut war eine breit angelegte repräsentative Befragung die Grundlage, die sowohl Veränderungen im Zeitablauf aufzeigte als auch Basis für die Entwicklung eines Zielgruppenprognosemodells war. Diese erlaubt exakte Aussagen über die zukünftige Entwicklung einzelner Nachfragegruppen, insbesondere Zielgruppen mit höheren Wohnansprüchen werden weiter zunehmen.

Verteilung der Wohnkonzepte im Jahr 2013 (in %) und deren prognostizierte Veränderung bis zum Jahr 2030 (Quelle: GdW (Hrsg.) (2013): Wohntrends 2030, eigene Darstellung (Angaben vorläufig, Stand Oktober 2013)

Drei übergeordnete Entwicklungen wurden in der aktuellen Studie identifiziert:

Deutlich spürbar werden die demografischen Veränderungen am Wohnungsmarkt, aber auch am Arbeitsmarkt sein.
Die Zuwanderung nach Deutschland und damit verbunden die Bedeutung von Haushalten mit Migrationshintergrund weiter zunehmen.
Gleichzeitig werden Fragen der Nachhaltigkeit und damit verbundene ökologische Themen an Bedeutung gewinnen.

Die Studie ermittelt und beschreibt darüber hinaus sieben zentrale Trends, die unser Leben und die Arbeit der Wohnungswirtschaft bis zum Jahr 2030 prägen und verändern werden: Der technologische Wandel und der zunehmend selbstverständliche Umgang mit Smartphones und Tablet PCs, die auch als Bedienoberfläche für Hausgeräte genutzt werden können, ermöglichen mehr Technikeinsatz in der Wohnung, aber auch im Wohnquartier. Die immer anspruchsvoller werdende Gesellschaft nimmt sich mehr Zeit für Fitness und Wellness und wendet dafür mehr Mittel auf.

Stress, Überlastung und flexible Arbeitszeiten erfordern gefestigte soziale Bindungen und eine gesunde Lebensweise als Ausgleich. In diesem Kontext wird Besitz weniger wichtig: Der Zugang zu Dienstleistungen oder Angeboten tritt für immer mehr Zielgruppen in den Vordergrund und stärkt den bereits heute erkennbaren Sharing-Trend. Warum soll man ein eigenes Auto besitzen, wenn die Fahrzeuge der Car-Sharing-Anbieter (in großen Städten) überall verfügbar sind? Urbane Städte und gut angebundene Vororte stehen immer mehr im Mittelpunkt des Nachfrageinteresses.

Diese beispielhaft genannten Veränderungen sind für die Wohnungsunternehmen Handlungsverpflichtung und Zukunftschance zugleich: Quartiere werden zur wichtigen strategischen Handlungsebene für Wohnungsunternehmen. Immer häufiger werden Investitionsentscheidungen vor dem Hintergrund der Vermietungsattraktivität und Lebensqualität des jeweiligen Quartiers getroffen. Auch im Kontext höherer Zuwanderung, bspw. aus Süd- und Osteuropa, und dem damit einhergehenden Erfordernis einer kontinuierlichen Integration wird zukünftig ein erfolgreiches, nachbarschaftsförderndes Belegungsmanagement in Quartieren zu einem wichtigen Faktor.

Der Haushalt als Nachfrager von Wohnraum wird flexibler: Er verliert an Stabilität, Haushaltskonstellationen ändern sich über einzelne Lebensphasen hinweg schnell. Dadurch entsteht eine hohe Dynamik mit steigenden Fluktuationsraten. Die Familie als Haushaltstyp lebt immer seltener in der gleichen Wohnung zusammen. Als Leitmotiv erlebt Familie parallel eine Renaissance: Die eng miteinander agierende Familie als Ausdrucksform eines starken sozialen Zusammenhalts, die bis hin zu neuen Beziehungstypen wie „Freundesfamilien“ reicht, wird anteilsmäßig weiter zunehmen.

Die Nachfragergruppen besitzen sehr unterschiedliche Wohnwünsche: Neu konzipierte Wohnprofile wichtiger Zielgruppen zeigen auf, welche Ausstattungsmerkmale für Kunden nicht ausschlaggebend sind, welche als Standard vorausgesetzt werden oder welche eine so hohe Wertschätzung erfahren, dass dafür mehr Miete bezahlt wird. Die Wohnprofile sind hilfreich bei der Portfoliobeurteilung und Modernisierungsentscheidungen. Die Studie kommt weiter zu dem Ergebnis, dass die Erwartungen an Service und Dienstleistungsqualitäten steigen. Für Wohnungsunternehmen wird es zur Herausforderung werden, Menschen entlang von deutlich komplexeren Wohnbiografien möglichst lange zu begleiten; im besten Fall ein Leben lang.