Einfamilienhausquartiere im Wandel – Analysen im Rheinisch-Bergischen Kreis (2012-2013)

Bei jedem dritten Wohngebäude in den alten Bundesländern handelt es sich um ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus, das zwischen 1949 und 1979 errichtet worden ist. Insbesondere die Quartiere in den Suburbanisierungsgebieten galten lange als Selbstläufer und standen jahrelang nicht im Blickpunkt der Stadtentwicklung – diese Situation hat sich aufgrund der demografischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen grundlegend verändert. Die Gebäude und Bewohner sind in den betreffenden Quartieren gemeinsam gealtert. In der Folge können überhöhte Preiseinschätzungen der Eigentümer und Modernisierungserfordernisse Faktoren sein, die sich hemmend auf den anstehenden Generationenwechsel auswirken können.
Die an diese Entwicklung anknüpfende Studie »Einfamilienhausquartiere im Wandel: Analysen im Rheinisch-Bergischen Kreis« wurde als Eigenforschungsprojekt am InWIS – Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung durchgeführt und durch die EBZ Business School in Bochum gefördert.
Zielsetzung der Studie war es, die Zukunft von Einfamilienhausquartieren der 1950er- bis 1970er-Jahre und Handlungsmöglichkeiten aus unterschiedlicher Perspektive zu diskutieren. Im Fokus der Studie stand eine Analyse der Ausgangslage und der erwarteten Herausforderungen in ausgewählten Fallbeispielquartieren. Hierfür wurden, basierend auf dem seit 2009 laufenden Prozess zur Erstellung des kreisweiten Handlungskonzeptes Wohnen, acht Untersuchungsquartiere im Rheinisch-Bergischen Kreis ausgewählt. Diese haben gemeinsam, dass sie sich durch einen dominierenden Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern der 1950er- bis 1970er-Jahre, ein überdurchschnittlich hohes Alter der Bewohner und eine räumlich dezentrale Lage innerhalb der Kommune auszeichnen. In den bislang noch auf Wachstum ausgerichteten Kommunen im suburbanen Umland der Großstadt Köln werden somit seit wenigen Jahren erste Auswirkungen des demografischen Wandels spürbar.
Folgende Fragestellungen sind Bestandteil der Studie:

Welche Perspektiven haben Einfamilienhausquartiere, die in den 1950er- bis 1970er-Jahren im suburbanen Raum entstanden sind?

Wie auffällig sind die analysierten Quartiere im Rheinisch-Bergischen Kreis hinsichtlich Alterung und Schrumpfung?

Bedeutung Schrumpfung auch gleichzeitig ein Leerziehen der betroffenen Quartiere?

Ist in einzelnen Quartieren aus individuellen Vermarktungsproblemen heraus ein planerischer Handlungsbedarf für Kommunen zu erwarten? Reicht hierfür das bestehende Instrumentarium der kommunalen Planung aus?

Anhand von Quartiersprofilen wurde die Ausgangs- und Problemlage in den Fallbeispielquartieren erfasst und erste Ansätze möglicher Handlungsoptionen wurden erarbeitet. Die Ergebnisse der Quartiersanalysen im Rheinisch-Bergischen Kreis zeigen zwar, dass aktuell keines der untersuchten Quartiere einen akuten Handlungsbedarf aufgrund eines downgrading-Prozesses aufweist, aber diese Aussage inhaltlich, räumlich und zeitlich begrenzt ist. In allen untersuchten Quartieren hat der Generationenwechsel bereits begonnen, eine Veräußerung der Bestandsimmobilien durch die Erstbezieher erfolgt jedoch zumeist erst im hochbetagten Alter. Hinsichtlich der altersgerechten Quartiersanpassung besteht daher bereits Bedarf. Und auch in zeitlicher Hinsicht bleibt abzuwarten, wie sich die Situation in den Quartieren in zwanzig Jahren darstellt, wenn ggf. eine andere Marktlage und andere Nachfragewünsche die Quartiere vor neue Herausforderungen stellen.